Daň z nemovitosti 2026: Výpočet sazby a procentní změny

No, daň z nemovitosti. Upřímně, když jsem si před pár lety kupoval byt v Šumperku, vůbec jsem netušil, že něco takového existuje. Jasně, věděl jsem o daních obecně, ale že budu každý rok platit za to, že někde bydlím? To mě fakt překvapilo. A vsadím se, že nejsem sám. Takže pojďme si to rozebrat - ukážu vám, jak si tu daň spočítat, co jsou ty záhadné koeficienty a hlavně - kolik to vlastně bude stát. Žádný právnický blábol, jen čistá praxe.

Co je daň z nemovitosti

Takže co to vlastně je? Jednoduše řečeno - platíte za to, že něco vlastníte. Byt, dům, pozemek, chatu na Šumavě... prostě cokoliv zapsaného v katastru. A je jedno, jestli tam bydlíte, pronajímáte to nebo to tam jen tak stojí. Vlastníte = platíte.

Technicky se to dělí na dvě části - daň z pozemků a daň ze staveb. Ale nebojte, na konci se to sečte do jednoho čísla a to zaplatíte. Jo, a dobrá zpráva - ty peníze jdou přímo vaší obci. Takže aspoň víte, že to neprojde nějakým ministerským černým dírou, ale mělo by to skončit třeba v opravě chodníku před vaším barákem. Teoreticky.

Kdo musí platit a podávat přiznání

Tady je to trochu zrádné. Rozhoduje stav k 1. lednu. Takže když koupíte byt v prosinci 2025, hurá, celý rok 2026 platíte vy. A naopak - prodáte v lednu 2026? Smůla, za celý rok 2026 platíte pořád vy. Jo, vím, trochu nefér, ale tak to prostě je.

Důležité termíny 2026

Tohle si fakt dejte do kalendáře. Vážně. Já jednou málem propásl termín a pak jsem řešil zbytečný stres. Základem je 1. leden - k tomuhle dni se počítá, co vlastníte.

A co když to nestihnete? No, začnou vám tiktat penále - 0,05 % denně. Ale zase, mají tam nějakou toleranci, počítá se to až od šestého dne po termínu. A pokud je pokuta pod tisícovku, tak vám ji odpustí. Takže jeden den zpoždění vás nezabije, ale proč to riskovat, že jo.

Sazby daně z nemovitosti

Teď to bude trochu nudnější, ale vydržte - je to důležité. Základní sazba pro byty a domy je 3,50 Kč za metr čtvereční. Ale pozor, nepočítá se to z reálné plochy, ale z "upravené" - u bytů násobíte 1,22, u domů 1,20. Proč? Neptejte se mě, takhle to vymysleli.

Jo, a ještě jedna věc - máte vícepatrový barák? Za každé patro nad přízemí si připočtěte 0,75 Kč. Třípodlažní dům? To je 3,50 + 1,50 = 5 Kč za metr. Čím výš bydlíte, tím víc platíte. Logika? Zřejmě čím výš, tím lepší výhled, nebo co.

Koeficienty a jejich vliv

A teď přichází to, co tu daň fakt ovlivní - koeficienty. Jsou tři a všechny se násobí dohromady. Proto můžete za stejně velký byt v Praze platit třikrát tolik co v nějaké vesnici na Moravě. Fér? No... je to jak je.

1. Základní koeficient podle velikosti obce

Tohle je dané zákonem podle toho, kolik lidí ve vaší obci žije. Větší město = vyšší koeficient. Ale pozor, obec si ho může ještě upravit vyhláškou - buď zvýšit, nebo snížit. Záleží, jak moc potřebuje prachy do rozpočtu.

2. Místní koeficient

Tohle je ta klíčová věc, kterou si obec nastavuje sama. Může být od 0,5 do 5,0. Takže některé obce vám daň prakticky odpustí (koeficient 0,5), jiné vás sundají (koeficient 5). U nás v Šumperku je to rozumné, ale třeba Praha má plnou páru. Před koupí nemovitosti si tohle fakt zjistěte.

3. Inflační koeficient

Novinka od 2024. Zatím je nastavený na 1,0, takže nic neovlivňuje. Ale pozor - v budoucnu může růst až o 20 % ročně podle inflace. Takže se připravte, že daň z nemovitosti může časem růst i bez toho, že by obec hnula s místním koeficientem. Taková pojistka pro stát.

Jak vypočítat daň krok za krokem

Dobře, teď to nejdůležitější. Vypadá to složitě, ale fakt to není. Je to jen násobení. Já vím, matematika, hrůza. Ale zvládnete to, slibuju.

Takže jak na to? Vezměte si papír (nebo excel, jsme přeci v 21. století):

1. Krok 1: Koukněte do kupní smlouvy nebo na katastr - kolik metrů čtverečních máte
2. Krok 2: Vynásobte to číslo koeficientem (1,22 byt, 1,20 dům) - to je ta "upravená plocha"
3. Krok 3: Krát 3,50 Kč (základní sazba)
4. Krok 4: Krát základní koeficient vaší obce (podle velikosti)
5. Krok 5: Krát místní koeficient (najdete na webu obce)

Nebo to neřešte a použijte naši kalkulačku procent. Je to rychlejší a neuděláte chybu v násobení.

Praktické příklady výpočtu

Příklad 1: Byt 50 m² v Brně

Řekněme, že máte padesátimetrový byt v Brně. Velké město, takže koeficienty jsou vyšší - základní 3,5, místní 2,0. Pojďme počítat:

Příklad 2: Byt 70 m² v Praze

Praha je kapitola sama o sobě. Sedmdesát metrů, koeficienty naplno - základní 5,0, místní 2,0. Připravte se, bude to bolet:

Příklad 3: Rodinný dům 120 m² v menším městě

A teď něco bližšího mému srdci - menší město, rodinný dům. Řekněme 8 000 obyvatel, koeficienty rozumné - 1,6 a 1,5. Tady už to vypadá líp:

Co se změnilo v roce 2026

Tak co, nějaká revoluce? No, vlastně ne. Celostátně se nic zásadního nemění. Pár obcí si pohrálo s koeficienty a rozšířil se okruh těch, kdo musí platit. Nic dramatického, ale pár věcí stojí za zmínku.

Ale pozor - jestli jste daň naposledy řešili před rokem 2024, připravte se na šok. V průměru se tehdy zvedla 1,8×. Takže i když vaše obec nic neměnila, prostě platíte víc. Sorry. Taková je realita.

Co si z toho odnést

Takže shrnutí pro ty, co přeskočili na konec (což bych asi udělal taky). Máte nemovitost? Platíte daň. Bodka. Pro rok 2026 si zapamatujte dvě data: 2. února (přiznání, pokud je potřeba) a 1. června (zaplatit). A kolik? To závisí na metrech, typu nemovitosti a hlavně na tom, kde bydlíte.

• Nejdřív zjistěte, jestli vůbec musíte podávat přiznání (většinou ne, pokud se nic nezměnilo)
• Koukněte na web vaší obce, jaký mají místní koeficient
• Aplikace Moje daně vám to předvyplní - využijte to, je to zadarmo
• Dejte si to do kalendáře, ať na to nezapomenete
• Platíte víc jak pět tisíc? Můžete to rozdělit na dvě splátky, to se hodí