Hypoteční kalkulačka 2026 - Jak si spočítat splátku | Kompletní průvodce

Tak jo, pojďme na to. Hypotéka je fakt velká věc. Sám mám hypotéku na byt v Šumperku a vím, jak je to stresující, když člověk podepisuje papíry na miliony korun a zavazuje se na dalších 25 let. Chtěl jsem si to před podpisem pořádně spočítat, a proto jsem tuhle kalkulačku vlastně vytvořil. V tomhle článku vám vysvětlím, jak si spočítat splátku, co jsou ty úrokový sazby, fixace a RPSN - všechno, co potřebujete vědět, než zajdete do banky.

Aktuální úrokové sazby hypotéky v roce 2026

📅 Platnost informací: leden 2026
Úrokové sazby se průběžně mění podle vývoje na finančních trzích. Aktuální nabídky si vždy ověřte přímo u bank nebo na stránkách ČNB.

Pamatujete ty roky 2022-2024, kdy sazby letěly nahoru jak blázen? No, konečně se to trochu uklidnilo. ČNB snížila základní sazbu a banky začaly soutěžit o klienty. Takže teď v lednu 2026 se průměrná sazba pohybuje kolem 4,5 % ročně. Není to žádný zázrak, ale je to mnohem lepší než ta šestiprocentní divočina před pár lety.

3,9 % – 4,2 %

Nejlepší nabídky pro klienty s vynikající bonitou, nízkým LTV a dlouhou fixací.

4,5 % – 5,0 %

Standardní nabídky pro běžné klienty s průměrnými parametry hypotéky.

Co ovlivňuje výši úrokové sazby

LTV (Loan-to-Value) – kolik si půjčujete vs. kolik ten byt stojí. Čím víc vlastních peněz dáte, tím lepší úrok dostanete. Banka má menší riziko.
Délka fixace – delší fixace = větší jistota pro vás, ale často trochu vyšší sazba. O tom víc níže.
Vaše bonita – stabilní příjem, čistá složka v registru dlužníků, dlouhodobé zaměstnání. Jestli vypadáte jako spolehlivý klient.
Vztah s bankou – už máte u nich účet? Berou plat přes ně? Může vám to pomoct k lepší sazbě.
Účel hypotéky – bydlíte tam sami, nebo je to investice na pronájem? Banky na to koukají jinak.

Co je fixace a jak ji správně zvolit

Fixace je vlastně dohoda s bankou, že vám po určitou dobu nezmění úrok. Třeba pět let budete platit pořád stejně. Až fixace skončí, banka vám pošle novou nabídku - a ta může být vyšší nebo nižší podle toho, jak se zrovna trh vyvíjí. Já třeba zvolil 5letou fixaci, protože mi to přišlo jako rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou.

Krátká fixace (1–3 roky)

+ Často nižší sazba
+ Flexibilita při refinancování
– Riziko růstu sazeb

Střední fixace (5 let)

+ Nejčastější volba
+ Vyvážený kompromis
+ Rozumná stabilita

Dlouhá fixace (7–10 let)

+ Maximální jistota
+ Předvídatelné splátky
– Obvykle vyšší sazba

Můj názor pro rok 2026:

Upřímně? Sazby by měly jít dolů, takže kratší fixace (3-5 let) může dávat smysl - za pár let možná dostanete lepší podmínky. Ale jestli vám vyhovuje jistota a nechcete řešit, co bude za 3 roky, klidně berte delší. Já osobně mám radši klid na duši.

RPSN vs. úroková sazba – v čem je rozdíl

Tohle je fakt důležité a hodně lidí to plete. Úrok a RPSN nejsou totéž. Když vám banka říká "máme skvělý úrok 4 %", ale RPSN je 4,8 %, tak víte, že tam jsou nějaké poplatky navíc. RPSN vám ukáže skutečnou cenu půjčky včetně všech poplatků.

Úroková sazba

Cena za půjčení peněz vyjádřená v procentech ročně. Zahrnuje pouze úrok, který platíte bance za poskytnutí kapitálu.

RPSN (Roční procentní sazba nákladů)

Celkové náklady na úvěr včetně úroku, poplatků za zpracování, vedení účtu, pojištění a dalších nákladů spojených s hypotékou.

Příklad z praxe:

Banka A: úrok 4,2 %, RPSN 4,5 %.
Banka B: úrok 4,0 %, RPSN 4,7 %.

Co z toho? Banka B má nižší úrok, ale vyšší RPSN. To znamená, že si načtou víc na poplatcích. Ve výsledku u banky A zaplatíte míň. Proto vždycky koukejte na RPSN, ne na úrok v reklamě!

Kolik si můžu půjčit na hypotéku

Tohle je otázka, kterou si klade každý. A bohužel není jednoduchá odpověď typu "půjčíme vám 5 mega". Banka musí zkontrolovat, jestli to utáhnete, a zároveň musí dodržet pravidla od ČNB. Takže i když vyděláváte slušně, nemůžete si půjčit kolik chcete.

Ty zkratky, co banka používá

1. DTI (Debt-to-Income) – poměr dluhu k příjmu

Všechny vaše dluhy nesmí překročit 8,5násobek čistého ročního příjmu. Jo, je to roční, ne měsíční.

Příklad: Vyděláváš 50 tisíc měsíčně čistě (600 000 ročně) = max hypotéka 5 100 000 Kč

2. DSTI (Debt Service-to-Income) – poměr splátek k příjmu

Všechny měsíční splátky nesmí sežrat víc než 45 % čistého příjmu. Tohle vás často omezí víc než DTI.

Příklad: Vyděláváš 50 tisíc čistě = max splátky všech úvěrů 22 500 Kč měsíčně

3. LTV (Loan-to-Value) – poměr úvěru k hodnotě

Banka vám nedá 100 % ceny bytu. Maximálně 80-90 %. Zbytek musíte mít naspořenej.

Příklad: Byt za 5 milionů = potřebuješ mít aspoň 500 tisíc - 1 milion vlastních peněz

Vzorec pro výpočet měsíční splátky

Tady to bude trochu matika, ale nebojte. Splátka se počítá takzvaným anuitním vzorcem. Co to znamená? Že každý měsíc platíte stejnou částku. Na začátku z toho jde hodně na úroky a málo na dluh, ke konci je to naopak. Ale váš rozpočet se nemění.

Anuitní vzorec:

Splátka = Jistina × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)

Kde: r = měsíční úroková sazba (roční/12), n = počet měsíců splácení

Bankovní poplatky a skryté náklady

Tady pozor! Úrok není všechno. Banky si účtujou spoustu dalších věcí a občas je to docela překvapení. Sám jsem se divil, kolik stojí odhad nemovitosti. Takže tady je seznam, abyste věděli, co vás čeká.

S čím počítejte navíc

Typ poplatku	Obvyklá výše	Kdy se platí
Zpracování žádosti	0–5 000 Kč	Jednorázově při sjednání
Odhad nemovitosti	3 000–6 000 Kč	Jednorázově
Vedení úvěrového účtu	0–150 Kč/měsíc	Měsíčně
Pojištění nemovitosti	2 000–5 000 Kč/rok	Ročně (povinné)
Pojištění schopnosti splácet	0,3–0,5 % z jistiny/rok	Ročně (volitelné)
Předčasné splacení	0–1 % z předčasně splacené částky	Při mimořádné splátce mimo fixaci

Varování z mé zkušenosti

Když říká banka "bez poplatku", koukejte na úrok. Často si to vyžene jinde.
Pojištění schopnosti splácet může být pěkná zlodějina. Porovnejte s externími poskytovateli.
Refinancování na jinou banku není zdarma - nový odhad, nové zpracování, nové poplatky.
Chcete splatit dřív uprostřed fixace? Připravte se na pokutu. Někdy velkou.

Praktický příklad výpočtu hypotéky

Dost teorie, pojďme na konkrétní čísla. Takhle nějak to mohlo vypadat, když jsem si bral hypotéku.

Příklad: Koupě bytu za 4 500 000 Kč

Vstupní parametry:

• Cena nemovitosti: 4 500 000 Kč
• Vlastní zdroje: 900 000 Kč (20 %)
• Výše hypotéky: 3 600 000 Kč (LTV 80 %)
• Úroková sazba: 4,5 % p.a.
• Doba splácení: 30 let
• Fixace: 5 let

Výpočet měsíční splátky:

Měsíční úrok: 4,5 % / 12 = 0,375 % = 0,00375

Počet měsíců: 30 × 12 = 360

Splátka = 3 600 000 × (0,00375 × 1,00375^360) / (1,00375^360 - 1)

Měsíční splátka = 18 237 Kč

Celkové náklady za 30 let:

• Celkem zaplaceno: 18 237 × 360 = 6 565 320 Kč
• Z toho úroky: 6 565 320 - 3 600 000 = 2 965 320 Kč
• Přeplatek: 82 % z původní jistiny

Jak moc záleží na době splácení

Doba splácení	Měsíční splátka	Celkem zaplaceno	Přeplatek na úrocích
20 let	22 785 Kč	5 468 400 Kč	1 868 400 Kč
25 let	19 959 Kč	5 987 700 Kč	2 387 700 Kč
30 let	18 237 Kč	6 565 320 Kč	2 965 320 Kč

Jak šetřit na hypotéce (moje tipy):

Kratší doba = méně zaplacených úroků. Jo, vyšší splátka, ale celkově ušetříte statisíce.
Po konci fixace můžete splatit klidně celý zbytek bez pokuty. Využijte to.
Když sazby klesnou, nelenťe a refinancujte. I 0,5 % ročně je na milionu docela dost.
Čím víc vlastních peněz dáte, tím lepší úrok. Banka má menší riziko.

Použijte naši hypoteční kalkulačku

Ručně počítat vzorce je fajn pro pochopení, ale v praxi to chcete mít rychle. Proto jsem udělal hypoteční kalkulačku. Zadejte čísla a okamžitě vidíte:

Přesnou měsíční splátku
Kolik celkem zaplatíte bance (a kolik z toho jsou úroky)
Jak se změní splátka při jiné době splácení nebo úroku
Jestli to utáhnete v rámci rozpočtu

Shrnutí

Hypotéka je velká věc a stojí za to si to pořádně prohlédnout. Tady je to nejdůležitější v kostce:

Sazby 2026: Průměr 4,5 %, když máte štěstí a dobrou bonitu, tak i kolem 4 %
Fixace: 5 let je klasika. Kratší dávají smysl, když čekáte pokles sazeb
RPSN: Na to koukejte, ne na úrok z reklamy. To je skutečná cena
Limity ČNB: DTI max 8,5×, DSTI max 45 %, LTV max 80-90 %
Poplatky: Odhad, pojištění, vedení - to se nasčítá, připravte se

Nechcete počítat na papíře? Jasně. Použijte mou hypoteční kalkulačku nebo si spočítejte jakoukoli půjčku. Držte se a hodně štěstí s hypotékou!

Hypoteční kalkulačka 2026 - Jak si spočítat splátku